Юристы ГКИ «Недкадастр» объяснили владельцам, на каких землях можно строить жилые объекты и заниматься сельхоз деятельностью. Рассказали, почему не все земли подойдут под стройку, и когда лучше сменить вид разрешённого использования.
Владелец участка несёт ответственность за использование участка не по назначению. Придётся заплатить штраф. Кроме того, при незаконном строительстве возрастает вероятность сноса объекта. За счёт собственника. Убытки нести не хочет никто — потратиться на стройматериалы, работы на участке и в итоге остаться ни с чем.
Избежать такого сценария просто. Нужно не нарушать земельное законодательство, консультироваться с юристами перед началом строительства, действовать в рамках правил, установленных администрацией. А именно: не начинать стройку, если вид разрешённого использования не предусматривает размещение жилого капитального объекта. Уведомлять администрацию о строительстве, даже если ВРИ подходит. Иначе постройка признаётся самостроем, и Росреестр откажет в регистрации. Не стоит надеяться на дачную амнистию. Да, она действует и применяется на практике долгое время. Есть одно но: не все объекты подходят под упрощённую схему регистрации.
ВРИ — первое, на что нужно обращать внимание при покупке земли. Рассмотрим, какие виды допускают строительство домов и коттеджей, а какие земли лучше не выбирать для подобных целей.
Что значит вид разрешённого использования
Принят классификатор ВРИ, в нём прописывается назначение участков. Под основным ВРИ подразумевается деятельность, для которой предназначается участок: к примеру, для жилой застройки или сельхозназначения.
Узнать ВРИ можно, изучив выписку ЕГРН. Из электронных ресурсов полезной окажется кадастровая карта, где отражаются данные об объекте. Для поиска данных о конкретном участке в поиск вводят адрес и номер.
Зона Ж виды разрешённого использования
Строить жилые дома возможно в зонах Ж (Ж1, Ж2, Ж3, Ж4, Ж5). Для размещения коттеджей и объектов ИЖС подойдёт зона Ж2. Ж1 — для коллективного садоводства. ВРИ для строительства домов:
- 2.1 (ИЖС);
- 2.2 (ЛПХ);
- 13.2 (Садоводство).
Внимание: если вид использования указан «для огородничества» или участок полевой, то строить дом на такой земле запрещено. Допустимо только разведение сельхоз культур.
Для изменения территориальной зоны, например, с Ж1 на Ж2 нужно вносить изменения в генеральный план и ПЗЗ. В муниципалитет в отдел архитектуры подаётся заявление, в котором указывается причина изменения зоны, доказательства о невозможности использования участка согласно установленной зоне. Можно привести основания, что владельцу участка причиняется вред, например, снижается кадастровая стоимость земли. Убедить комиссию поменять территориальную зону можно в том случае, когда владелец купил землю для, например, многоквартирного дома, а оказалось, что строить можно только парковки и иные объекты.
Желание собственника будет учитываться комиссией, но не в ущерб интересам муниципалитета. Понадобится решение, принятое на публичных слушаниях. Только с разрешения главы администрации будет проведена смена зон. К ходатайству и заявлению владелец обычно предоставляет следующие документы:
- Правоустанавливающую выписку из ЕГРН на участок;
- Ситуационный план;
- Схему планируемой застройки.
Перевод участка в другую территориальную зону занимает несколько месяцев. При самостоятельном обращении собственника в администрацию высок риск отказа. Рекомендуем обратиться к юристу за первичной консультацией и последующей правовой помощью в разработке документов. Как внести изменения в ПЗЗ, читайте тут.
Как поменять ВРИ
Изменение ВРИ в пределах одной территориальной зоны понадобится, если владелец желает разместить на участке магазин, автомойку, стоянку (коммерческие объекты). Или наоборот, если действующий ВРИ не предусматривает строительство домов. В зонах рекреации возводить дома под ИЖС запрещено законом. При попадании участка в зону КУРТ, вид использования изменить невозможно. При изменении ВРИ учитывается множество тонкостей, о которых владелец может не знать. Юрист посоветует, стоит ли менять ВРИ под коммерческий объект, какой вид подходит для размещения жилых домов.
Для смены ВРИ потребуется:
- Получить выписку из ПЗЗ и выбрать нужный ВРИ из списка допустимых видов.
- Составить и заполнить заявление в Росреестр для изменения ВРИ.
- Если вид условно-разрешённый, заявления будет недостаточно. Нужно обратиться в администрацию для организации публичных слушаний. При одобрении муниципалитета в генеральный план вносят изменения.
Для смены ВРИ участок должен стоять на кадастровом учёте, а характеристики соответствовать сведениям из ЕГРН и ПЗЗ. Кадастровая стоимость участка меняется вместе с изменением ВРИ. Многие владельцы не знают об этом и платят впоследствии повышенный налог на землю.
Кадастровые инженеры «Недкадастр» поменяют ВРИ для строительства объектов, выступят на публичных слушаниях. Составят ситуационный план, разработают схему расположения. Ответят на вопросы, связанные с участками, строительством домов и зданий. Звоните: 8 (495) 409-41-51.