В связи с выросшим спросом на лесные участки среди физических и юридических лиц, мы обратились к юристам «Правозем» за экспертным мнением и попросили объяснить, как взять лесной участок в аренду. Выяснили, что можно, и что нельзя строить на землях Лесного фонда.
По статистике Россельхознадзора в России на данный момент находятся в аренде 31 тыс. га земли. Только на Московскую область приходится около 4.4 тыс. га. Договоры аренды регулярно заключаются администрацией и регистрируются в Росреестре. Причём под рекреационные цели аренда возможна только долгосрочная — не менее 10 лет.
Неизвестно, какое количество участков действительно освоено и используется в соответствии с целевым назначением. Сведения о лесных участках добавляются сразу в 2 базы: ЕГРН и ГЛР (Государственный лесной реестр) и информация об одном и том же участке в них может существенно различаться.
Это в своё время послужило причиной неразберихи и подачи множественных судебных исков, связанных с лесными участками. Например, собственник купил участок, захотел построить жилой дом, а при обращении в администрацию выяснилось, что по данным ГЛР объект недвижимости числится в землях Лесного фонда. В базе ЕГРН такие данные отсутствуют: владелец не виноват, по незнанию приобрёл неподходящую землю. Для этого принята Лесная амнистия, подразумевающая, что данные ЕГРН приоритетны. В иных спорных ситуациях остаётся подавать в суд и отстаивать права. Подробнее о регистрации по Лесной амнистии рассказываем тут и заодно даём советы, как проверить участок перед покупкой, чтоб не оказаться в неприятной ситуации. А сейчас вернёмся к теме аренды лесных участков.
Выяснили, что Росреестр — не единственная инстанция, на которую нужно опираться при действиях с лесными участками. Для взятия в аренду недостаточно обратиться в администрацию, написать заявление, заключить договор и зарегистрировать в Росреестре. Понадобится проект освоения лесов, декларация и другие документы. Арендатор должен быть готов к определённым ограничениям и условиям использования лесных земель, а именно:
- Соблюдать проект освоения лесов и регламент Федеральной службы лесного хозяйства.
- Обеспечить защиту от пожара и иных неблагоприятных природных факторов.
- Принимать меры по восстановлению леса.
- Составлять и подавать ежегодно лесную декларацию и отчёты.
Без соблюдения требований оформить аренду участка Лесного фонда не получится. Регулятором отношений между государством или муниципалитетом и арендатором считается Лесной кодекс РФ. При нецелевом использовании участков аренда может расторгаться в одностороннем порядке по инициативе государственных органов. При этом сам арендатор заплатит крупный штраф, а строение, возведённое им незаконно на лесном участке — снесено. О том, что можно и нельзя строить, рассказываем в конце статьи.
Правила оформления аренды лесного участка
Участок, принадлежащий землям Лесного фонда, берётся в аренду и используется в соответствии с видом разрешённого использования. Допустимые ВРИ указаны в ст. 25 Лесного кодекса РФ. Арендованные лесные участки нужны для создания зон рекреации, лесоперерабатывающей инфраструктуры, выращивания и сбора лесных ресурсов и других целей. Больше всего желающих оформить аренду для рекреации — строительства оздоровительных лагерей, глэмпинга, кемпинга, домов отдыха. Всё это допустимо строить на лесных участках (после получения разрешения на строительство).
Требования к участку, оформляемому в аренду:
- Данные о земле Лесного фонда отражены в ЕГРН.
- Состоит на кадастровом учёте.
- Срок аренды превышает 1 год. Для целей рекреации аренда заключается на 10-49 лет.
Участок берётся в аренду двумя способами: с торгами и без. Практика показывает, что чаще всего оформляется земля Лесного фонда путём участия в аукционе. Узнать о предстоящих торгах можно на официальном сайте администрации, Россельхоза, Минприроды. После подачи заявки и оплаты членских взносов назначается дата аукциона.
Участие в аукционе
Потенциальный арендатор может как участвовать в организованных торгах, так и инициировать новые (если в отношении выбранного им участка аукцион не назначался). За торги, касающихся лесных участков, отвечают администрация и Минприроды. Кто выигрывает на аукционе и предлагает максимальную ставку, считается арендатором земли.
Перед участием в торгах юристы «Правозем» рекомендуют обратиться в администрацию, изучить подробно документы и посетить участок лично. Для выбранной земли Лесного фонда перед аукционом разрабатывают проектную документацию и проводят межевание. Проект и межевой план направляются в администрацию вместе с заявкой на участие. Проведение торгов по времени занимает 1-2 месяца. Арендатору предлагается провести предварительно осмотр участка.
После выигрыша в аукционе в течение 10 дней стороны заключают договор аренды и регистрируют в Росреестре. Лесной участок передаётся в пользование арендатору на срок, установленный договором.
Без участия в аукционе
Лесные участки предоставляются в аренду без участия в аукционе на основаниях, указанных в ст. 73.1 ч.3 Лесного Кодекса РФ. Обычно торги не организовываются, когда земля арендуется для охотничьего хозяйства, реализации инвестиционных проектов для развития лесных комплексов, а также при отсутствии других претендентов на участок. Нет смысла проводить торги, если участник один. Если заинтересованные лица не объявились, договор аренды заключается с единственным кандидатом.
Стоимость аренды лесного участка
При участии в аукционе определяется стоимость арендной платы за лесной участок. Организатор торгов устанавливает нижний ценовой порог, а участники предлагают свои ставки, постепенно увеличивая их. Победителем считается тот участник, который предложил наибольшую сумму. Определяет минимальную арендную плату муниципалитет или Правительство РФ. В договоре, заключённым с победителем, размер суммы аренды прописывается в обязательном порядке.
Дом на землях Лесного фонда
Согласно законодательству, на лесных участках строить жилые дома запрещено. По этой причине собственники, узнавшие, что земли относятся к Лесному фонду, стали переживать за построенные дачные дома, опасаться сноса и изъятия участков.
Спешим успокоить: если земля оформлена в право собственности до августа 2008 года, проблем быть не должно. Принят закон о Лесной амнистии, который призван решить несоответствие и пересечение границ участков населённых пунктов и земель Лесного фонда.
Если сведения о границах лесного участка отмечены в ЕГРН после оформления земли в собственность, подают заявление в Росреестр о ликвидации пересечения границ с землями Лесного фонда. Есть риск отказа при размещении рядом объектов культурного наследия.
На рекреационных лесных участках строят дома отдыха и иные объекты для оздоровления (спортивный лагерь, развлекательный комплекс, турбазу), но с условием, что этажность будет не более двух, а высота объекта не превысит 10 м. Постройка не должна занимать больше 20 % земли. Под строительство рекреационных объектов разрешается использовать участки, свободные от деревьев.
На данный момент на лесных участках под рекреацию уже располагаются яхт-клубы, базы отдыха, конно-спортивные комплексы и количество таких объектов продолжает расти. Напоминаем, что разрешение на строительство объектов на арендованных лесных участках под рекреацию получать нужно обязательно, в противном случае арендатору придёт уведомление о сносе. В России в отношении земель Лесного фонда заключено свыше 14 тыс. договоров аренды, где предприниматели получили возможность развивать бизнес на законных основаниях.
Юристы «Правозем» помогут принять участие в аукционе и выиграть торги, оформят аренду лесного участка. Подберут подходящую под цели арендатора землю, разработают проектную документацию, лесную декларацию и отчёт. Зарегистрируют договор аренды в Росреестре. Проконсультируют, допустимо ли строительство объектов недвижимости на конкретном лесном участке. Помогут получить разрешение на строительство на лесном участке и подготовить землю под рекреационные цели. Звоните по телефону: +7 (495) 201-48-38.