При реконструкции зданий «всплывает» масса проблем связанных охранными зонами земельного участка (требованиями СанПиН), ВРИ и категорией земли. Не менее часто на практике обнаруживаются расхождения в проектной документации, что часто фиксируют проектировщики для зданий площадью 1500м2 и более. Существуют и другие нюансы вызывающие вопросы у регистраторов, например, архитектурно-градостроительный облик (АГО), реконструкция стен и перекрытий в малоэтажных строениях. Давайте разбираться в этих вопросах вместе с экспертами компании «Истрариел».
В январе 2024 года в нашу компанию обратился заказчик с просьбой дать рекомендации по реконструкции и помочь подготовить заключение о состоянии (ЗОС) для увеличения этажности административного здания. При обследовании объекта проектировщики обнаружили ряд проблем. Было выявлено, что кровля и части конструкций этажа находятся в ветхом состоянии. Тщательное обследование всех элементов конструкций подтвердило опасение экспертов. Без укрепления несущих конструкций надстройка дополнительного этажа оставалась невозможной.
Реконструкция остается затратным мероприятием. Стоимость подготовки документации не может обрадовать собственника объекта. Заключение о соответствии (ЗОС)— 300 тыс руб, разрешение на реконструкцию от 200 тыс руб. Дополнительно может потребоваться свежий градостроительный план (ГПЗУ) и проект.
Если в требованиях к земельному участку, проектной документации, или при загрузке документации на портал ИАИС ОГД обнаруживаются несостыковки, заказчик несет большие расходы. Одной из возможностей позволяющей снизить расходы при планировании реконструкции является привлечение эксперта.
Но стоимость услуг опытных экспертов остается высокой. Решение есть — можно проработать вопрос вместе с юристами компании «Истрариел» абсолютно бесплатно. Компания не берет оплату за консультации. Основное правило — объект должен быть в Московской области. Получение разрешения на реконструкцию здания 1500 м2 Если реконструкцию проводит юридическое лицо, разрешение на реконструкцию здания необходимо получить независимо от площади здания.
Однако, здание до 1500м2 намного легче поставить на кадастровый учет или ввести в эксплуатацию. Юридические лица, расширяющие бизнес и выполняющие реконструкцию зданий для своих нужд, заинтересованы в законности проводимых действий. Начало функционирования офиса или торговой точки в реконструированном здании — это повод для проверки надзорными органами.
Давать повод для штрафа совершенно необязательно. Зарегистрированный объект вызывает намного меньше вопросов у представителей Стройнадзора. Этот пункт очень важно помнить, поскольку внимание к капитальным объектам недвижимости будет пристальным со стороны государственных контролирующих служб на протяжении всей эксплуатации.
Реконструкция старых или неприспособленных зданий для определенных целей — изменения их функциональной роли для организации новых торговых точек, заведений общественного питания и т.д. — процесс гораздо более сложный в юридическом аспекте, нежели реконструкция объектов жилого фонда. Реконструкция объектов на землях культурного наследия Очень сложно придется компании запланировавшей реконструкцию здания расположенного на территории исторической застройки.
Чтобы получить разрешение, необходимо собрать документацию подтверждающую, что комплекс работ будет вестись с соблюдением правил и норм строительства того времени, когда было возведено сооружение. Иначе реконструкция может привести к необратимым последствиям и нарушить гармоничную целостность комплекса зданий, а также уменьшить его историческую-культурную ценность.
К основным документам, в число которых входят проект, документы, подтверждающие право собственности на участок, градостроительный план, техусловия и выписка об отсутствии ограничений, разрешение на перепланировку, возможно понадобится ряд дополнительных согласований, о количестве и характере которых можно получить информацию в Минстрой и Минжил РФ.
Юристы компании А/Н Истрариел подготовят весь пакет документов необходимый для реконструкции в Москве и Московской области. Стоимость работ от 350 тыс руб. Для чего нужен опытный проектировщик При реконструкции зданий и сооружений нередко могут нарушаться нормы СНиП, что в последствии приводит к отказам в регистрации строений.
Поскольку строительные работы затрагивают не только само здание, но и земельный участок, это может быть чревато недочетами, которые приведут к проблемам в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Именно поэтому перед проведением работ требуется пригласить проектировщиков, кадастрового инженера и разработать проект, на основе которого получают разрешение.
При реконструкции зданий с увеличением площади (это может увеличение количества помещений здания, либо надстройка этажей, расширение площади за счет дополнительных балконов или лоджий), будьте готовы к тому что встанет вопрос о демонтаже стен либо встраивание дверных проемов.
Что касается перегородок и не капитальных стен, то проблем с регистрацией не возникает. Но отказ можно получить и не затронув несущие стены здания. В проектной документации любая реконструкция требует укрепления несущих конструкций, что не всегда учитывают проектировщики. Если такого рода работы в проекте не будут предусмотрены, то надзорные органы откажут в проведении работ.
Узаконить реконструкцию и ввести здание в эксплуатацию без разрешения практически невозможно. Если реконструкцию вы уже выполнили, но при этом не получили разрешение, то следующий этап это мучительные суды. Для обращения в суд в первую очередь подготавливают проект пристройки.
Затем обращаются к кадастровому инженеру, который формирует техплан здания. Эти документы приобщаются к правоустанавливающим документам вместе с заключениями различных служб о том, что такого рода работы не принесли вреда зданию и его коммуникациям. Также требуется письменное согласие всех собственников здания, что они согласны с проведенными работами.
Если разрешение на реконструкцию не было получено заранее, данный вопрос будет решаться через суд. Сроки решения на практике 6 и более месяцев. По итогам разбирательства будет принято решение об узаконивании пристройки или о необходимости сноса изменений и приведения здания в прежний вид.
Следует помнить, что создание пристроек может быть запрещено в зданиях расположенных в центре города или являющихся памятниками архитектуры. Кроме того, суд может принять отрицательное решение относительно реконструкции, если в ходе нее были нарушены коммуникации, системы вентиляции или несущих конструкций.
При увеличении этажности здания также заранее придется получить на разрешение. В противном случае вопрос о регистрации будет решаться исключительно через суд и далеко не факт, что это решение будет положительным. Если здание жилое потребуется согласование работ со специалистами жилищной инспекции.
Для получения разрешения помимо основного списка потребуется собрать справки, устанавливающие права собственника, план здания, подробный проект каждого этажа. Обратите внимание, если в пределах земельного участка имеются неузаконенные объекты капитального строительство, то лучше заранее их зарегистрировать, чтобы оградить себя от проблем в оформлении разрешения на реконструкцию.
Реконструкция жилых зданий представляет собой одно из направлений строительной отрасли и включает целый комплекс работ. Проведение всех мероприятий регулируется Жилищным кодексом и требует сбора определённого пакета документов, несколько отличающихся при реконструкции объектов нежилого фонда.
При выполнении работ юридическим лицам важно соблюдать точный перечень необходимых процедур. Отличие в узаконивании пристроек к жилом зданиям и нежилом объектам весьма велика. Во втором случае дополнительно потребуется экспликация всего здания, его план по этажам, выписка из техпаспорта и документы о состоянии объекта.
Как для жилой, так и для нежилой недвижимости придется получить в проектной организации подробное описание рекострукции и заключение технического эксперта. Все собранные документы передаются в жилищную комиссию или местный отдел архитектуры, где выписывается разрешение на перестройку объекта или аргументированный отказ.
Отказ всегда можно оспорить через суд, что повлечет при этом дополнительные расходы. После завершения всех работ следует собрать комиссию жилищной инспекции, осле осмотра объекта вам должны предоставить разрешение на ввод его в эксплуатацию. После этого проведенные работы можно считать узаконенными.
Существует ряд обстоятельств при которых разрешение на реконструкцию не требуется. В законодательстве разграничиваются проведение капитального ремонта и реконструкции. Чтобы понять, каким именно изменениям будет подвергаться здание, нужно знать основные определения.
Под капитальным ремонтом постройки подразумевают работы, возвращение конструкциям и инженерному оборудованию его функциональности, приведение всех систем в исправное состояние. Строения разного назначения не всегда в полной мере отвечают потребностям владельцев, поэтому реконструкция объектов и капитальных сооружений предусматривает изменение их линейных размеров и объемно-пространственных решений.
В ходе процесса обычно производится достройка дополнительных площадей, надстройка этажей, восстановление несущих конструкций и элементов, реконструкция самого здания. В процессе капитального ремонта устраняются все неисправности, восстанавливаются изношенные элементы, старые элементы заменяют на новые и прочные.
Это помогает эксплуатировать здание ещё много лет. В процессе капитального ремонта здание или объект могут перепланировать. При этом основные технико-экономические показатели постройки должны быть такими же, как до проведения капитального ремонта. Если Вам необходимы организационно-технические и подготовительные мероприятия, а статистика показывает, что реконструкция зданий в подавляющем большинстве случаев производится с целью увеличения из полезной площади с привлечением экспертов, необходимо обратится в проектную организацию.
Обычно изменение площади происходит путем пристройки дополнительных помещений к уже имеющимся. До начала работ необходимо выполнить целый ряд юридических действий по оформлению права собственности на земельный участок, и затем зарегистрировать все имеющиеся постройки. Компания «Истрариел» оказываем бесплатные юридические консультации по вопросам реконструкции.
А также оказывает юридическую помощь включая ввод зданий в эксплуатацию. Вся необходимая контактная информация размещена на сайте компании, вы можете в любое время отправить свой вопрос юристу по почте consultan@istrariel.ru и в рабочее время по телефону. Онлайн заявки, обработка которых производится оперативно консультантами компании не остаются без внимания, даже если заказчик просит разъяснения по его проблеме.
Регистрация здания после реконструкции Юристы компании Истрариел помогают зарегистрировать после реконструкции офисные, производственные, жилые и промышленные здания в Москве и Московской области. Проектировщики составляют необходимую документацию для изменения структуры и параметров здания. Может быть изменена высота здания, ширина и многое другое.
Реконструировать можно как всё здание, так и отдельную его часть. Подробнее на https://istrariel.ru