По статистике ЕГРН за последний год обнаружено более 2 млн реестровых ошибок. Неточности в границах земельного участка выявляются при переходе прав, регистрации или постановке на государственный учёт недвижимости. Установить наличие неверных сведений может Росреестр или собственник при выполнении геодезических работ.
Реестровые ошибки влекут за собой невозможность проведения сделки или подписания ипотечного кредита. Часто недостоверная информация приводит к спорам. Большинство из них удаётся урегулировать только в судебном порядке. Обращение в суд также потребуется, если изменение приводит к возникновению, прекращению или переходу права.
Юристы компании «Истрариел» объясняют в чём разница между реестровой и кадастровой ошибкой, какие могут возникнуть неточности в координатах. Как исправить наложение, смещение или чересполосицу. А также какие действия следует предпринять при разрешении конфликта в судебном порядке.
Реестровая и кадастровая ошибка относятся к одному и тому же понятию. До того как был выполнен переход в ЕГРН, информация фиксировалась в кадастре, поэтому несоответствия считались кадастровыми до принятия ФЗ–№218. После вступления в силу этого закона понятие заменено на «реестровые».
Их наличие приводит к неправильному местоположению границ участка и строений на нём. Наложению объектов или неверному описанию конфигурации строений. А также к незаконному самозахвату площади.
Часто неточности обнаруживаются в границах при межевании. Например, перед постановкой на государственный учёт, когда контуры по факту и по кадастру не совпадают. Ошибки могли возникнуть из-за неверных расчётов кадастрового инженера, проводившего геодезические работы. Или при использовании устаревшего оборудования. Сотрудник, допустивший недочёт обязан его исправить. Но если геодезист сменил место работы, организация закрылась или реорганизовалась, собственнику требуется обратиться к другому кадастровому инженеру.
Рекомендуем проверять недвижимость ещё до покупки. Так как после подписания договора исправление границ ложится на плечи нового собственника. Часто из-за неправильной информации между соседями возникают споры, которые урегулировать удастся только в суде.
| Вид ошибки | Причины возникновения | Способ исправления |
|---|---|---|
| Ошибка при межевании | Выявляется, когда контуры не совпадают с КПТ. Или при уточнении координат несоответствие обнаруживается на смежной площади. То есть неточность была допущена при межевании соседней земли. | Часто исправление касается сразу двух объектов. Изначально требуется сообщить соседу о том, что возникла реестровая ошибка и договориться об изменении. Если собственники достигли согласия, подготавливается новый межевой план, в котором сдвигаются границы исходного и соседнего участка по забору. По завершении от соседа потребуется подпись в Акте согласования. Затем кадастровый инженер вносит информацию в Росреестр и выдаёт выписки на два объекта с исправленными контурами. |
| Наложение | Может быть в технических документах или представлять собой наложение соседних участков друг на друга. Что приводит к изменению конфигурации или увеличению одной площади за счёт другой. Некоторые владельцы сталкиваются с тем, что в результате дом стоит на чужой земле. Или на фактическом месте участка может быть на учёте другой объект. Ситуация усложняется ещё тем, если у наложенной площади отличается ВРИ, например, сельхозназначение вместо ИЖС. | Для исправления кадастровый инженер формирует межевой план, в котором отрисовывает контуры по кадастру и по факту. Затем сдвигает участок в свои границы. В заключении прописывает, что ранее выполненное межевание неверно, и координаты не совпадают с фактическими. |
| Самозахват | Соседи могут увеличить свою площадь путём самозахвата. Например, незаконный перенос забора или постройка здания, выходящего на смежную землю. Выявить это могут контролирующие органы Госземнадзора или управление Росреестра. За нелегальное использование бесхозной земли владельцу грозит штраф. | При межевании можно установить границы на предельно-допустимых параметрах погрешности, чтобы постройки и ограждение соответствовали фактическому использованию. Если таким способом исправить не получается, следует уточнить, на чьи земли заходит контур. При занятии соседского участка устранить несоответствии можно с помощью перераспределения. То есть выделить в другой части участка долю, соразмерную захваченной. В случае захвата земель общего пользования кадастровые инженеры определяют площадь захвата, сопоставляют с допустимыми минимальными и максимальными параметрами в конкретном районе. После чего подготавливают схему расположения ЗУ для согласования прирезки в администрации. |
| Смещение | Распространённый вид ошибок при межевании земель общего пользования, например, в СНТ. Когда на ЗОП заходят участки. При исправлении часто выявляется, что смещение произошло в отношении нескольких объектов или целой улицы. | В этом случае кадастровый инженер формирует чертёж, где отображает координаты земель общего пользования, участков и контуры по сведениям из ЕГРН. Эти данные передают председателю товарищества. Если заинтересованные лица согласились на исправление, подготавливаются межевые планы. И оформляется заключение, что ранее выполненные геодезические работы ошибочны. |
| Чересполосица или разрыв | В практике встречаются случаи, когда между смежными площадями образовалась бесхозная часть до 5 метров. При регистрации может поступить отказ, пока собственник не уберёт чересполосицу. | Устранить ошибку можно путём включения полосы в исходный участок. Для этого геодезист выявляет причину возникновения недочёта, например, при выделении земель и оформляет межевой план. |
Если при исправлении владелец столкнулся с нежеланием соседей устранять неточность, пишется исковое заявление. Во время разбирательств назначается судебная экспертиза, которая подтверждает факт несоответствия и признаёт результаты прошлого межевания недействительными. Возложить расходы делопроизводства по исковому требованию можно на соседа, который был против. Важно помнить, что при исправлении местоположение забора или капитальных строений на местности не меняется.
После коррективов кадастровый инженер формирует заключение с обоснованием о наличии реестровых ошибок и правильности прохождения границ участка. А также описание сложившейся ситуации и рекомендации по разрешению.
Дополнительно подготавливает приложения. Например, каталог координат, план объектов капитального строительства, если на земле есть постройки. И техплан к ним. На основании заключения собственник может обратиться в суд.
Обращение в суд потребуется при разрешении конфликтов между соседями, при отказе в регистрации. В случае прекращения или перехода прав. Для этого нужно составить исковое заявление и приложить к нему паспорт, правоустанавливающие сведения, результаты старого межевания. При конфликтах собственников смежных участков, также прикладывается Акт согласования границ с письменным возражением.
В качестве ответчика приглашается сосед и регистрационная служба. Также к делу привлекается кадастровый инженер, выполнявший замеры. После рассмотрения требований и анализа документов назначается проведение землеустроительной экспертизы. Стороны вправе предложить организацию для выполнения исследования.
Для принятия решения в пользу истца также важно правильно оформить исковое заявление и подготовить вопросы для эксперта-землеустроителя. Обращайтесь по номеру 8 (495) 649-94-39, юристы компании «Истрариел» помогут собрать необходимые документы и составить иск в соответствии с возникшей проблемой. В обращении, как правило, указывают:
Затем указывают обстоятельства, на основании которых сформированы требования. И прикладывают доказательства, например, результаты работ геодезиста. Также вносят информацию о соблюдении заявителем досудебного порядка. Перечень Актов и справок. По завершении копии иска направляют другим лицам, участвующим в деле.
Во время процесса суд назначает землеустроительную экспертизу. Участниками составляется перечень вопросов для эксперта-землеустроителя. Например, установить местоположение поворотных точек и предложить способы устранения реестровой ошибки.
Затем материалы дела передаются в выбранную организацию. На подготовительном этапе эксперты изучают поставленные перед ними задачи. После чего выезжают на объект для проведения осмотра и геодезических измерений. Затем сравнивают полученные параметры недвижимости с нормативными требованиями. Оформляют экспертное заключение с изложением выводов по поставленным вопросам. Работы выполняются в течение месяца. Если выявлено, что установить контуры можно по предложенному истцом варианту, в большинстве случаев суд принимает решение в пользу заявителя. По завершении выдаётся постановлении, на основании которого регистрируется право собственности.
Чтобы внести изменения в Росреестр, требуется направить заявление, документы на земельный участок и межевой план с заключением кадастрового инженера. Если исправление выполнялось в суде, в порядке межведомственного взаимодействия представители направляют копии постановления в регистрационную службу.
В течение 5 рабочих дней данные обновляются. А владельцу выдаётся выписка с оформленным правом собственности.
Исправляем все виды реестровых ошибок. Выполняем замеры и подготавливаем новые межевые планы. Оформляем заключение с обоснованием. При невозможности разрешить спор мирно, составляем исковое заявление. И сопровождаем заказчика в судебном порядке. Выполняем землеустроительную экспертизу. По завершении регистрируем информацию в Росреестре. За дополнительной консультацией обращайтесь на форум «Истрариел» или по номеру 8 (495) 649-94-39.