Тот, кто недавно выбирал себе квартиру наверняка обратил внимание на обилие "шлака". Огромное количество "левых" номеров телефонов и масса предложений посредников. На сайтах агентств недвижимости тонны неактуальной информации, а в полезных советах все ещё пишут, что документы оформляют в БТИ. Алё! Гараж! Этим уже несколько лет МФЦ занимаются! Вот поэтому я и решил поделится самой последней (и по моему скромному мнению) полезной информацией.
Коротко о себе: инженер-конструктор, проработал на заводе 16 лет и собрав большую (для меня) сумму, понял как тяжело с ней расставаться. Я на себе испытал, как особенно тяжело приходится при переезде с поиском работы и... самое главное выбором жилья. Нужно выбрать хороший район, чтобы снова не оказаться в глуши. Но благо с развивающейся инфраструктурой в Москве куда лучше, чем в регионах. У москвичей принято искать жилье так, чтобы ещё и быстро добираться до офиса. Для меня все это новинка. Это напрягает. Те, кто знает эти хитрости по выбору квартиры, никогда не поделится "за так".
Как самому искать жилье
дом в мечтах
О ужас! Сколько левых предложений! С чего начать, куда податься? При выборе квартиры возможны два правильных варианта поиска: самостоятельный или через агентства. Но хотел бы сразу же сделать небольшой акцент на примере вторичного рынка. Если не хотите тратить деньги на услуги риелторов, то придётся прибегнуть к собственным силам. Как бы банально это ни звучало, но вторичное жильё не ищите на сайтах, а в газетах. При подачи объявления в газету, требуют предоставить паспортные данные. Для регистрации на сайте и подачи "левого" объявления, жулик покупает новые "симки" в телефон и вот... он уже другая личность. В интернете вы насмотритесь левых фотографии, начитаетесь наигранных отзывов, оставленных самим продавцом (в лучшем случае) и получите далекую от действительности картину.
Уделите пристальное внимание продавцу. Это должен быть собственник, а не посредник! Сразу будьте готовы к тому, что большая часть предложений вас не устроит. В объявлениях продавцы любят занижать цены и умалчивать о недостатках. Звоните им и просите на первой встречи показать не только квартиру, но и документы на неё. Внимательнейшим образом изучите выписку из домовой книги, так как в ней указываются все зарегистрированные когда-либо в квартире жильцы. Это поможет избежать проблем в дальнейшем. И конечно-же всегда смотрите на соответствие цены. В центральных районах Москвы однокомнатная квартира не стоит менее 4,5 миллионов рублей. Подозрительно невысокая стоимость это повод к отказу от сотрудничества. В Подмосковье уровень цен ниже и достигает в среднем 3 млн. рублей за однушку.
Покупка через агентства недвижимости
Помощь риелтора сильно облегчит приобретение квартиры, особенно для граждан из других регионов. Вам не придётся идти на риск и терять уйму времени на подготовку документов и поиск жилья. За вас это сделает агент. Но есть и обратная сторона медали. Очень велик шанс нарваться на недобросовестного агента, работая с которым вы потеряете деньги и время. Появляется ещё одна забота выбор надёжных специалистов. Как тут поступить? Поспрашивайте своих знакомых. Найдется тот, кто без умысла и откатов подскажет с кем сотрудничал и остался доволен. Можно поискать в интернете крупные компании в столичной области. Подробно изучите их сайты, почитайте отзывы, желательно на нейтральных ресурсах. Когда я остановился на ПРАВОЗЕМ, первым делом был личный визит в агентство.
различная недвижимость
Итак, ваш агент выбран. Остаётся обговорить с ним бюджет и жилищные условия. Сразу сообщайте обо всех пожеланиях: этаж, ремонт, количество комнат, район. Специалист предоставит вам все возможные варианты. В его обязанности входит проверка документов бывших хозяев, сбор необходимых справок и выписок, оформление договора купли-продажи и регистрация в местных службах.
За услуги агентов будьте готовы потратить определенную сумму приблизительно, от 100 000 рублей (без учёта оплаты пошлин). В столичных реалиях, более низкие цены должны вызывать подозрения.
Недвижимость от компаний застройщиков
Со вторичным жильём разобрались. Теперь давайте выясним, как не прогадать с выбором компании застройщика. Узнайте о репутации фирмы, у которой приобретаете жильё. Почитайте форумы и отзывы, поспрашивайте у знакомых, найдите сайт застройщика и посмотрите информацию о нём. Изучите сертификаты. Если дом ещё не достроен, то стоимость недвижимости в нём ниже, чем в уже сданном. Но и риски в это случае высоки. В новостях часто мелькает информация об обманутых дольщиках, которые так и не получили свои квартиры.
Выбирая застройщика, обратите внимание на количество реализуемых проектов. Если есть свежая информация о начале новых работ, то компания, вероятнее всего, располагает достаточными финансами, чтобы довести до конца и старые стройки. Возможность взять квартиру в ипотеку тоже характеризует застройщика с положительной стороны.
ожидание от самостоятельного выбора квартиры
Какой рынок жилья всё-таки выбрать? Однозначный ответ на такой вопрос дать нельзя. Это зависит от ваших условий и финансов. Выделим основные преимущества и недостатки первичного и вторичного рынка.
Первичный рынок. Главная положительная сторона это стоимость квартиры. Она всегда ниже, чем на вторичном рынке на 25-30. Инвестиции в новостройки это хороший способ покупки жилья в столичном регионе, если вы не располагаете большой суммой. Здесь ведётся постоянное строительство, поэтому нет высокой конкуренции среди покупателей. На фоне кризиса меньше людей хотят рисковать своими средствами.
Собственно, риск это основной недостаток такого рынка. Не менее 50 застройщиков разоряются, так и не сдав дом в эксплуатацию. Но если вы найдёте надёжную фирму, то получите новую и современную квартиру. А цена на неё будет ниже рыночной.
Вторичный рынок. На нём ситуация несколько отличается. Рисков намного меньше, вы можете сами осмотреть жилище и оценить его состояние. В вашем распоряжении большой выбор районов и типов домов. Если продавец честный, то он расскажет об особенностях недвижимости, о соседях, о звукопроводимости и т.д. Но и цены на бывшее в употреблении жильё выше на 25-30. Риски тоже никуда не деваются.
Выбирать вам. Оцените свои силы и средства. Если вы желаете перебраться в Москву или область из других регионов, то имеет смысл приобретать вторичное жильё. Так вы не подвергнете себя дополнительным рискам и сэкономите время. Первичным рынком лучше воспользоваться тем, у кого уже есть квартира в столице.
И ещё несколько полезных советов. Тщательно изучите рынок. Всегда можно найти недорогую квартиру в неплохом районе. Цены в столичном регионе обычно не зависят от сезонов. Они более или менее постоянны, и на них влияют лишь общие тенденции: инфляция, кризисы, скачки курса и подобное. Поэтому покупайте квартиру в любой удобный период. В текущем году сильного роста стоимости московского жилья пока не предвидится, а в ряде районов даже отмечается небольшое понижение.
А что с ценами на жилье?
реальные трудности в квартирах от застройщика
Цены в Москве и в области, действительно сильно разнятся в зависимости от города и района. Давайте рассмотрим среднюю стоимость в центральных и окраинных частях столичного региона. Наиболее дорогостоящие квартиры находятся в самой Москве. Здесь вы не найдёте даже однокомнатную квартиру дешевле 4,5 миллиона. И это в лучшем случае. В центре их минимальная стоимость достигает 8,6-9 млн. Самый дорогой район это Хамовники, тут однушка в среднем обойдётся в 11 млн. рублей.
Цены на квартиры в столице и в Московской области
В области дела обстоят получше. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Подмосковье достигает 3-3,6 миллионов. Если двухкомнатное жильё в столице стоит 9,5 миллионов, то на окраинах, можно найти недвижимость за 7-8 млн. Стоимость многокомнатных квартир в Москве равна в среднем 16,5 млн., это за трёхкомнатные варианты и 39 млн. за четырёхкомнатные. В области как всегда дешевле. Двушка выйдет вам в 4,8 млн. рублей, трёшка в 6,5 млн., а четвертушка почти в 10 млн.
Покупка квартиры
Брать сразу или в ипотеку? Чтобы ответить на этот вопрос, оцените своё финансовое состояние. Лучше не тратить сразу все деньги, а оставить некоторую сумму на непредвиденные обстоятельства. Вдруг понадобится неотложный ремонт или потребуется дополнительно оплатить услуги риелтора, который вдруг предъявил счёт выше, чем вы договаривались. Возможны судебные тяжбы с бывшими хозяевами, которые также требуют расходов. Но если вы располагаете нужной суммой и это не последние деньги, то смело покупайте жильё сразу. Тогда вы не переплатите четверть или даже половину от всей стоимости недвижимости банку.
Если же денег нет, то придётся обращаться за кредитом. Нужно быть очень внимательным при выборе банковской организации. Читайте все договоры полностью, тем более информацию, набранную мелким шрифтом. Обращайтесь только в известные и надёжные банки, чтобы не лишиться денег и новой квартиры в случае мошенничества. Выясните ставку по кредиту. У многих компаний она плавающая и определяется под конкретного заёмщика. Вы должны быть платёжеспособным с чистой кредитной историей. В таком случае через несколько дней вам одобрят ипотеку.
У крупных банков существуют различные программы, направленные на предоставление более доступных условий благодаря государственной помощи. Встречаются льготные предложения с пониженными ставками на жильё в новостройках, кредиты для молодых семей и т.д. В московском регионе средняя ставка на ипотеку составляет 11-15 годовых.
Договор купли-продажи
Ну что же, квартира выбрана, деньги есть, и нам остаётся самый важный и последний шаг на пути к собственной квартире в столичной области заключение договора. Более половины всех мошеннических действий, связанных с недвижимостью, происходят при оформлении этого документа. И чаще всего причиной этому служит невнимательность. Поручить его составление можно и риелторам. Тогда не придётся вникать в нюансы и делать всё самому. Но в любом случае следует тщательно изучить каждое условие договора. Выделим несколько моментов, на которые особенно важно обращать внимание. Обязательно укажите, когда вы производите оплату: до или после заключения. Если деньги уже отданы, а в документе сказано, что вы должны заплатить только после подписания, то это может быть обманом. Не поленитесь и проверьте все данные о квартире. Правильно ли указан адрес, информация о бывших хозяевах, количество комнат и прочие особенности. Здесь обозначьте всё до мелочей, ведь если что-то не соответствует действительности, то в дальнейшем получить обратно деньги нельзя даже по суду.
С осторожностью приобретайте квартиры, в которых прописаны несовершеннолетние граждане. Они могут обжаловать сделку, когда достигнут 18 лет. Также будьте аккуратны при заключении договора с владельцем, который получил эту недвижимость в наследство недавно. Другие наследники имеют право на оспаривание соглашения. Почитайте выписку из домовой книги, где указаны все собственники. И разузнайте побольше о хозяине квартиры. Здоров ли он и нет ли у него опекунов. Без их разрешения вы не имеете право на заключение договора о купле-продаже.
Возможные неприятности
Несколько слов о возможных инцидентах. Расторгнуть договор или потребовать компенсацию можно только при несоблюдении продавцом предварительно оговорённых в документе условий. В иных случаях суд окажется бессмысленным.
Резюмируем и подытожим всю информацию
Выбирая квартиру самостоятельно, соберите данные о владельце или застройщике
Доверяйте только проверенным риелторам
Цены на первичное жильё меньше на 30, чем на вторичное, но выше риски
В Москве нет квартир дешевле 3,5 млн, в области дешевле 1,5 млн
Если есть деньги, то покупайте квартиру сразу, но оставьте резерв на непредвиденные расходы
Берите ипотеку по льготным предложениям в крупных банках
Читайте внимательно договор купли-продажи, проверяйте каждое слово
Вы можете оспорить контракт в суде, только если условия не совпадают с указанными в нём
Очень надеюсь, что эта информация будет полезна, так как выбирать жилье в столичном регионе действительно рискованно и трудно.
Подробнее https://pravozem.ru